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コンサルティング事例

底地人、借地人の皆様と共同でマンションに建て替えた底借地の立体等価交換事例

当初の相談は、貸地として土地を貸している底地人様より、50年近く続く借地権を解消したいとのご相談が始まりでした。現地を拝見したところ、駅徒歩2分という好立地ながら、築50年近く経た木造2階建て長屋が所狭しと建ち並ぶ木造家屋が密集する環境でした。
また、借地人の方から建物を借り受けている借家人やご商売をしている借家人、老朽著しい建物や相続トラブルを抱えた権利者様、さらには幅1メーターにも満たない狭い通路等が入り組んでおり、権利関係者が20世帯以上関係するとても複雑な案件でした。
先ずは、ご相談内容に沿って土地評価と現在の収益率のかい離及びその改善方法を複数ご提案した中で、最終的に権利者皆様でマンションに建て替える事が最適であるとの答えを導き出しました。また、行政による絶対高さ制限の条例施行も差し迫る中、複数回に及ぶ説明会や個別相談会を重ね、個別のライフプランのご相談もお受けしながら、個別の問題解消や、相続手続き、一部底借地の交換手続きなど、きめ細かくフォローする事により、権利者皆様のご満足と、地域としても課題であった防災に強い街づくりに貢献する事も出来ました。

隣接地権者と敷地を共同化する事によって実現でした分譲マンションの建替え事例

当初のご相談は、分譲マンション管理組合の理事長様より、毎月の維持管理費の高騰とスラム化するマンションをどうにか再生したいとのご相談でした。
現地に赴くと、築40数年経過した旧耐震のピロティ形状のマンションで、現在施行されている消防法や建築基準法にも一部合致していない個所がある老朽化が進んだマンションでした。
先ずは、理事会の皆様からのヒアリングから開始し、各種法規制と権利調査を開始したところ、同時期に東京都の特定緊急輸送道路条例が施行され、耐震診断を行った結果、基準数値を大きく下回る耐震性能との回答が出されました。
また、権利関係を詳しく調査すると、一部の地権者がマンションとは切り離された権利状態で、マンションを取り囲むように敷地を所有しており、ご相談頂いたマンション単体での建て替えは非常に難しい状態でした。
そこで、マンション住民の皆様に現状の調査内容を報告し、住民の有志の方々とマンションを再生させる検討会を発足させ、それと同時に隣接地権者の皆様に共同化の打診を行い、住民アンケートや定期的な会合を設け、隣接敷地の皆様と共同で建替える事が一番望ましいとの結論を得、最終的に「建替え決議」を取得の上、隣接地権者と共同で、マンション建替えを実現できました。

底地、借地権の整理による分譲宅地の創出事例

当初の相談は、借地人の資産を管理している弁護士からの相談でした。相談内容は、借地人の相続人が死亡し相続人が相続放棄をした、底地人に売却を打診したが条件が折り合わないので、何とか処分してもらえないか?との内容でした。
状況の整理と現状確認の為、現地に赴いたところ、道路幅員2Mの私道に築年数不明の木造長屋に借家人が低額の賃料で居住している状況でした。
そこで、先ずは現状の賃料収入及び地代の支払い状況等を確認し、底地人の方に対して今後将来の運用方法などの確認を行ったところ、底地人の方も現状に悩まれており、かつご自身の相続問題も抱えていらっしゃる状況でした。
底地人及びお亡くなりになった借地人の相続人の方々の状況を再度整理の上、弊社よりそれぞれの買取の提案をさせて頂きました。
この物件の最大の問題は、相続放棄をしている借地権の処理、低額で借りている借家人の方々との立ち退き交渉でしたが、一つ一つ問題を紐解きながら手続きを進め、当該地の道路幅員を拡幅整備しつつ小さく細切れになっていた敷地を取り纏める事が出来ました。
それにより、底地人、借地人、そして周辺住民の方々からも、災害に強い街になったと感謝される案件を創出できました。

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